전월세 계약 전 확인사항 체크리스트
핵심 요약
전월세 계약 전에는 등기사항증명서로 소유자와 근저당·압류를 확인하고, 계약서의 임대인이 등기상 소유자와 같은지 신분증으로 대조합니다. 선순위 채권과 보증금을 더한 금액이 집값보다 크면 위험 신호입니다. 잔금을 치르는 날 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생기고, 계약 후 30일 안에 임대차 신고를 합니다.
1. 등기사항증명서(등기부등본) 확인
계약 전에 대법원 인터넷등기소에서 해당 주소의 등기사항전부증명서를 직접 발급해 봅니다. 중개사가 보여 준 사본이 아니라 계약 당일과 잔금 당일에 다시 떼어 변동이 없는지 확인하는 것이 핵심입니다.
| 구분 | 볼 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 표제부 | 주소·면적·용도 | 실제 호수·면적과 다름, 용도가 주택이 아님 |
| 갑구 (소유권) | 현재 소유자, 소유권 이전 시기 | 압류·가압류·가처분·경매개시결정, 최근 잦은 소유자 변경 |
| 을구 (소유권 외) | 근저당권·전세권·임차권등기 | 채권최고액이 큼, 임차권등기(전 세입자가 보증금을 못 받음) |
2. 보증금이 안전한지 계산해 보기
집이 경매로 넘어가면 먼저 등기된 권리부터 돈을 가져갑니다. 그래서 선순위 채권(근저당 채권최고액 등) + 내 보증금이 집의 시세보다 크면 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다. 경매 낙찰가는 보통 시세보다 낮으므로 여유를 두고 판단해야 합니다.
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기라, 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 합계도 선순위가 될 수 있습니다. 집주인에게 선순위 임차인 보증금 내역을 요구하고, 계약 후에는 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 열람할 수 있습니다.
- 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·유사 주택 거래로 확인합니다.
- 신축 빌라처럼 거래 사례가 없어 시세 판단이 어려운 집은 특히 신중해야 합니다.
- 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 집인지 미리 확인해 두면 위험을 가늠하는 기준이 됩니다.
3. 집주인 본인과 세금 체납 확인
계약서에 서명하는 사람이 등기상 소유자 본인인지 신분증으로 대조합니다. 공동소유라면 소유자 전원이 서명하거나, 나머지 소유자의 위임이 필요합니다. 대리인과 계약할 때는 소유자의 위임장과 인감증명서를 받고, 가능하면 소유자와 직접 통화해 계약 사실을 확인합니다. 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보냅니다.
집주인이 국세·지방세를 체납하고 있으면 경매 때 세금이 보증금보다 먼저 배분될 수 있습니다. 보증금이 1,000만원을 넘는 임차인은 계약 후 임대차 시작일까지 집주인 동의 없이도 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 계약 전이라면 집주인에게 납세증명서를 요청하십시오.
4. 계약서에 넣을 특약
주택임대차계약서의 표준 조항만으로는 계약 후 잔금일까지 생기는 위험을 막지 못합니다. 아래 같은 특약을 구체적으로 적어 두면 문제가 생겼을 때 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 근거가 됩니다.
- 임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금을 반환한다.
- 잔금일 기준 등기사항에 계약 당시 없던 권리가 있으면 계약을 해제할 수 있다.
- 임대인의 국세·지방세 체납 사실이 확인되면 계약을 해제할 수 있다.
- 전세보증금 반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.
- 입주 전 하자(누수·보일러 등)의 수리 책임과 기한
5. 잔금일에 할 일 — 전입신고·확정일자
주택임대차보호법상 대항력은 집을 인도받고(이사) 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 여기에 계약서에 확정일자를 받아 두면 경매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 우선변제권이 생깁니다. 은행 근저당은 설정 당일 효력이 생기므로, 잔금일에 집주인이 대출을 받으면 세입자가 뒤로 밀리게 됩니다. 앞의 특약이 필요한 이유입니다.
이사 당일 입주 상태를 사진과 함께 입주 점검표에 기록해 두면 퇴거 때 원상복구 범위를 두고 다투지 않아도 됩니다.
6. 계약 후 30일 안에 임대차 신고
보증금 6,000만원을 넘거나 월세 30만원을 넘는 주택 임대차 계약은 계약일부터 30일 이내에 신고해야 합니다(주택 임대차 계약 신고제). 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 신고하고, 신고를 마치면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 기간 안에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.
계약을 갱신하거나 보증금이 바뀌어도 신고 대상입니다. 계약갱신청구권을 쓸 때는 임대차 계약 갱신계약서로 변경된 조건을 남기십시오.
함께 쓰는 서식
임대차 계약 갱신계약서
기존 임대차계약의 보증금·차임을 조정하며 계약기간을 연장할 때 작성하는 갱신계약서입니다.
- 원 계약의 체결일과 기간, 종전 보증금·차임을 확인합니다.
- 갱신 기간을 적습니다.
- 변경된 보증금과 차임을 적습니다.
자주 묻는 질문
등기부등본은 언제 떼어 봐야 하나요?
계약 직전, 잔금 치르기 직전, 전입신고 다음 날 세 번 확인하는 것이 안전합니다. 계약 후 잔금일 사이에 대출이나 압류가 새로 들어오는 경우가 있기 때문입니다.
전입신고와 확정일자는 같은 날 해야 하나요?
같은 날 하는 것이 가장 안전합니다. 전입신고는 다음 날 0시에 대항력이 생기고, 확정일자는 받은 날부터 우선변제 순위의 기준이 됩니다. 임대차 신고를 하면 확정일자가 함께 부여됩니다.
집주인이 전입신고를 하지 말아 달라고 합니다.
전입신고를 하지 않으면 대항력과 우선변제권이 생기지 않아 보증금을 보호받기 어렵습니다. 이런 요구를 조건으로 거는 집은 계약하지 않는 것이 좋습니다.